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不動産売却
★地域密着★
地域密着２8年の信頼と安心！
精通した情報とノウハウ、そして地域に精通する幅広い情報で細やかなサービスを実現いたします。
★買反響★
自社HPや各種不動産ポータルサイトなど様々な広告を行い購入希望者の反響を獲得しております。
★住み替え★
売却・購入をスムーズに行いお客様のニーズにあった方法でしっかりとサポートいたします。
★総合力★
家の修繕・住み替え時のリフォームは、リフォーム匠！
不動産売買からリフォームまでリフォーム匠グループ全体でお客様をサポート致します。
ご所有不動産の売却をご検討の際には、リバード不動産にご相談ください。
不動産の売却スケジュールやご事情によって売却方法は変わってきます。
お買い換えの場合には、購入物件や時期などの検討も併せて必要になります。
豊富なノウハウと知識でお客様のご希望者、ご事情にあった売却方法をご提案いたします。
不動産の売却スケジュールやご事情によって売却方法は変わってきます。
お買い換えの場合には、購入物件や時期などの検討も併せて必要になります。
豊富なノウハウと知識でお客様のご希望者、ご事情にあった売却方法をご提案いたします。
不動産売却時にかかる費用について
どのような費用がどのくらい
かかるのでしょうか？
不動産の売却時にも費用がかかります
かかるのでしょうか？
不動産の売却時にも費用がかかります
経費
売却が決定し成約した際に、売却価格に応じた規定の手数料を申し受けます。
税金
・印紙税
売買契約時に不動産売買契約書に貼付します。
・所得税、住民税
不動産売却時の譲渡益に対して課税されます。
税率は所有期間によって異なります。
※控除制度が利用できる場合があります
その他： 諸費用
・登記費用
ローンの抵当権抹消登記、住所変更登記、相続登記等の費用です。
・土地測量費用
・引越し費用
・不要品処分費
不動産売却 翌年確定申告時
・短期譲渡所得(税率39,63%)
売却した不動産の所有期間が５年以内の場合
・長期譲渡所得(税率20,315%)
売却した不動産の所有期間が５年以上の場合
・復興特別所得税(2,1％)
2037年までは所得税に対してかかる税金のこと
ご所有の不動産の売却を検討したら、不動産会社に査定を依頼します。
査定金額を知ることで売却価格の目安がわかり、次のステップへ進めやすくなります。
査定金額とは、実際に市場に売り出しを行った場合、売却可能だと予想される金額のことです。
査定の種類
★机上査定(簡易査定)
近隣の不動産取引事例や公示価格、路線価、接道方向やお部屋の向き、面積や形状、都市計画法上の制限などを考慮した概算価格を算出します。簡便に査定価格を知ることができますが、室内の状態の良さや眺望などが反映されないので実際の売却価格と差が生じる可能性が高くなります。
★訪問査定
机上査定の内容に加え、実際に現地を訪問しますので建物の管理状況や室内の状況、日当たり、詳細な土地の状況なども加味し、より実際の不動産取引額に近い金額を算出します。
机上査定では分からない情報も確認したうえで算出されるので、より精度の高い査定金額となります。
正確な査定金額を知りたい時や実際に不動産の売却をすすめようとする時に向いています。
この査定金額をベースにして、実際の売り出し価格を決めていきます。
訪問査定で準備するもの
※権利証
※購入時の重要事項説明書
媒介契約書の種類
媒介契約書には３つの種類があります。それぞれの違いを理解して媒介契約を結びましょう。
専属専任媒介契約
《お客様》
・他の不動産会社に重ねて依頼することができません
・依頼をした不動産会社が探索した相手方以外の者と売買または交換の契約を締結することはできません
《不動産会社》
・不動産指定流通機構（レインズ）に5営業日以内に登録します
・業務処理状況を1週間に1回以上お客様に報告します
専任媒介契約
《お客様》
・他の不動産会社に重ねて依頼することができません
・自分で見つけた相手方となら不動産会社を通さずに売買契約を締結することができます
《不動産会社》
・不動産指定流通機構（レインズ）に7営業日以内に登録します
・業務処理状況を2週間に1回以上お客様に報告します
一般媒介契約
《お客様》
・他の不動産会社に重ねて依頼することができます
《不動産会社》
・不動産指定流通機構（レインズ）に登録義務はありません（任意）
・業務処理状況の報告義務はありません（任意）
物件状況等報告書・設備表への記入
・売主様が知っている不動産の状況や買主様にお引き渡しする住宅設備の現在状況を「物件状況等報告書」および「設備表」に記入していただきます。
・記載内容については、契約の相手方となる買主様だけでなく、購入検討のお客様に参考情報としてご提供させていただきます。
・媒介契約締結後、速やかに売主様ご本人にてご記入くださるようお願いいたします。
☆自社のホームぺージの活用
・物件の間取・写真をホームページ上で公開します。
・PRコメントや物件の魅力をアピールします。
・物件によってはSNSを活用し動画の撮影、掲載も致します。
☆ポータルサイトの活用
・各種不動産ポータルサイトへの掲載
・注目度の高いSUUMO、アットホーム、ホームズ等の各種
・不動産ポータルサイトに掲載し、幅広い物件広告を行います。
☆既存のお客様へのアプローチ
・既存お問い合わせ購入希望客への積極的なご紹介
・すでにリバード不動産にお問い合わせいただいている購入希望客へご紹介させていただきます。
☆不動産指定流通機構(レインズ)への登録
国土交通大臣から指定を受け、運営されている不動産流通機構標準情報システムのことです。
レインズに登録することにより、全国の不動産会社に土地情報が公開されるため、他の不動産会社の購入希望者にも物件を紹介することができます。
ただし、一般媒介契約の場合は、レインズへの登録義務がありませんので注意しましょう。
「売主様へ」
各種の売却活動により、売主様の不動産にご興味を持たれたお客様をスケジュールに合わせて物件現地見学にお連れしますので、御協力をお願いいたします。
不動産会社の販売活動により購入希望者が現れれば、売買契約に向けて交渉が始まります。
不動産会社が売主に提示し、具体的な売却価格や支払い方法、引渡し時期など、売買契約に関連したさまざまな条件の交渉、調整を行います。
価格交渉の場合、納得のいく価格でなければ交渉を受け入れる必要はありませんが、値引きに応じないことで売れ残ってしまう可能性もあるため、慎重に検討する必要があります。土地の適正価格を見極めた上で、交渉に応じるかどうかを決めましょう。
売主様と買主様が合意に至ったら、売買契約を結びます。
※売買契約時に用意するもの
・仲介手数料の半金
・印紙代
・登記済証
・実印
・印鑑証明書
(発行から３ヶ月以内のもの)
・ご本人確認書類（運転免許証など）
・固定資産税納税通知書
※その他にも必要になるものがある場合もございますので、詳しくは営業担当にご確認ください。
重要事項の説明
売買契約に先立って、買主様に対し重要事項の説明を行います。
仲介を行う不動産会社の宅地建物取引士が「重要事項説明書」の読み上げと説明を行います。
重要事項説明書には、物件についての重要な事柄として登記簿に記載の権利関係、物件概要、代金授受の方法、契約解除の場合の規約等が記載されています。
なお、重要事項の説明を受けた後、重要事項説明書に署名をしますが、これは「重要事項の説明を受けた」という証拠となるだけで、契約とは別の話になります。重要事項説明書の説明を受ける際に大事な情報を初めて知らされた場合は、契約を中止しても手付金を支払う必要はありません。
売買契約を締結
仲介を行う不動産会社が作成した不動産売買契約書を用いて契約を行います。
不動産売買契約書とは、売買取引の対象となる不動産を、契約書に記載されている金額をもって買主が買い受けることを規定している契約書です。
売買代金の他には、支払いの時期や手段、取引対象となる不動産を明確化するための土地・建物の住所、面積、売主と買主の住所、氏名といった詳細が記載されます。
契約が成立すると、買主さまには売買代金の支払い義務が、売主さまには所有権移転、引き渡し義務が発生します。
この義務を怠って契約解除となると、手付金の放棄や違約金の支払い等が必要となる場合があるので、記載内容を十分納得理解し、契約することが大切です。
仲介を行う不動産会社が作成した不動産売買契約書を用いて契約を行います。
不動産売買契約書とは、売買取引の対象となる不動産を、契約書に記載されている金額をもって買主が買い受けることを規定している契約書です。
売買代金の他には、支払いの時期や手段、取引対象となる不動産を明確化するための土地・建物の住所、面積、売主と買主の住所、氏名といった詳細が記載されます。
契約が成立すると、買主さまには売買代金の支払い義務が、売主さまには所有権移転、引き渡し義務が発生します。
この義務を怠って契約解除となると、手付金の放棄や違約金の支払い等が必要となる場合があるので、記載内容を十分納得理解し、契約することが大切です。
不動産売買契約を締結したら、売主も買主も契約遂行に向けて準備しなければなりません。
注意点として、不動産会社への仲介手数料は、売買契約が成立した時点で半金を支払うのが一般的です（残額は決済・引き渡し後に支払います）。
契約当日には、上記の金額の半額を支払うことになります。
売買締結後にやること
・物件に住宅ローンが残っている場合、残債を清算し、抵当権を抹消する必要があります。
住宅ローンを借りている銀行に連絡し、抵当権抹消登記の準備を依頼しましょう。受領する残代金で住宅ローンを清算する際には、残代金の受領日までに借入先の銀行等で手続きを行い、抹消登記に必要な書類の準備を用意する必要があります。
決済日を変更するときは書類の作成に2週間かかるという点に注意し、売買契約当日になって抵当権抹消登記ができないという事態にならないよう気をつけてください。
抵当権抹消の手続きは司法書士が行います。
マンション売却の場合
所有権移転登記をしたあと速やかに組合員の資格喪失手続きがおこなえるよう、決済前に管理組合へ連絡し、提出書類や手続き方法について確認しておきましょう。
・引っ越し
決済日にマンションを引き渡せるように、引越しをおこないます。
また、契約時に報告した「物件状況等報告書」および「設備表」の記載内容と現状が合っているかどうかご確認ください。記載内容と異なると売主様に修復義務が生ずることがあります。
・リバード不動産では売主様のスムーズなお引越しをサポートするため引っ越し業者をご紹介しています。
荷物の整理や不要な家具・家電の処分など、引越しは予想以上に時間がかかりますので、はやめに取り掛かるのが賢明です。
実際に荷物を運んで引越すのは、買主のローン審査が無事に通ってからのほうが良いかもしれません。買主がローン審査に通らなかった場合、ローン特約によって売買契約が白紙解除になってしまい、売主はまた一から売却活動をする必要があります。
電力会社、ガス会社、水道局などへ連絡し、利用の停止手続きをしてください。
その他 住民票・印鑑登録・転校届等の移転手続きをする必要があります。
物件の状況確認
入居した後のトラブルを防止するために、売主様・買主様の双方で物件の状況確認を行います。
下記の状況を確認します。
・備品、設備等の状況確認
・隣地境界線の確認
買主から手付金を除いた残金を受領すし、買主様に鍵をお渡しし、所有権の移転登記手続きを行います。
残りの代金の受領と物件の引き渡しは、原則同時に行います。
ローン借り入れのある方は抵当権の抹消などの手続きも同時に行います、また固定資産税などの各種負担金の清算も行います。
残代金授受の流れ
・登記関係書類の確認
所有権移転登記や抵当権抹消登記の申請に必要な書類を司法書士が確認します。
・残代金の授受
買主様より残代金を受け取り、買主様へ領収証をお渡しします。
・各種負担金の清算
固定資産税などの各種負担金を清算します。
引き渡しの前日までは売主様負担、引渡日以降は買主様負担として日割りにて清算するのが一般的です。
マンションの場合には管理費や修繕積立金も併せて清算します。
・鍵の引き渡し
買主様へ鍵をお渡しします。
引き渡しが無事に完了したことを確認するために、売主様・買主様双方に「引渡完了確認書」に記名・押印していただきます。
・諸費用のお支払い
不動産会社への仲介手数料の残額、司法書士への登記費用など諸費用をお支払いいただきます。
※各登記手続きは司法書士が行います。
残代金授受の際に用意するもの
・仲介手数料の半金
・登記費用
(抵当権抹消の手続き等がある方)
・登記済証もしくは登記識別情報
・実印
・印鑑証明書
(発行から３ヶ月以内のもの)
・物件の鍵一式
・建築の建築時資料や各住宅設備の取扱説明書、マンションの分譲時資料など
※その他にも必要になるものがある場合もございますので、詳しくは営業担当者にご確認ください。。
無事決済が完了し、所有権が買主に移れば、土地の売却取引は完結します。
ただし、土地の売却益が発生した場合は確定申告が必要です。
土地を売却したことにより利益が出た場合、確定申告が必要となりますので、必ず忘れずに行うようにしましょう。
確定申告は、土地を譲渡した翌年の2月16日〜3月15日が申告期間となります。
確定申告は、
・個人で行う方法
・税理士に依頼する方法
以上の２つの方法があります。
税理士にお願いする場合は、税理士事務所に依頼をするため費用が発生します。
確定申告の際、必要書類の提出があります。申告期間よりも前から少しづつ準備しておくと焦らずに済みますので、売却時の資料をまとめておくなど事前に準備しておくことをおすすめします。
