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管理会社変更
不動産を所有するオーナーの方は、所有するマンションやアパートの賃貸管理業務を管理会社に委託しているケースが多いと思います。
室状態が改善されなかったり、管理会社の対応に不満があったりすろと他社への乗り換えを検討する場合もあるでしょう。
賃貸管理会社を変更することは可能です。
ただし、変更する場合に違約金等の支払いが発生することもあり、メリットばかりではありません。
さらに、変更を検討する際には契約内容を確認することも大切なポイントです。
ここでは、賃貸管理会社を変更する際の注意点や変更方法についても解説しますので、変更を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。
◆担当者の対応に不満がある
管理会社の担当者に不満があれば、会社を変えたいと思うのもムリはありません。
賃貸経営を円滑に行うためには、賃貸管理会社とのコミュニケーションが必要不可欠です。
◆空室率を改善したい
空室状態が続いている場合、賃貸管理会社が積極的な空室対策をしていない可能性があります。
しっかりと空室対策をしている管理会社であれば、オーナーに対して客付けするための提案・相談をしています。
◆物件管理の質に不満がある
ゴミが散らかっている、点検業務がされていない、入居募集をしてくれないなど管理状況に不満がある。
◆賃貸管理費手数料が高い
管理自体には満足しているものの、支払う費用が高すぎる場合にも乗り換えを検討したくなるものです。
賃貸管理会社に支払う管理費手数料の相場は家賃収入の5%程度といわれていますが、基本管理手数料を無料としたり定額制を採用している会社もあります。
安いから、高いからという理由だけで管理会社を選ぶのではなく、その管理会社の強みや委託できる業務、サービス内容もあわせて比較することをおすすめします。
賃貸管理会社によっては、空室対策の一環としてデザインを追求したリノベーションをしているなど、独自のサービスを提供しているところがあります。
どうしても他社にしかないサービスを受けたい場合は、その他の内容も比較した上で変更を検討してみましょう。
まず大事なのが、現状の管理会社に対する「不満」を整理することです。
何の不満もなければ管理会社を変える必要はありません。
管理会社に求めていることが明確でないと、「前の管理会社の方が良かったかもしれない」ということになりかねません。
管理会社の担当者に不信感がある場合は担当者を変更してもらう、空室の客付けがうまくいかない場合は仲介業務のみを他社にお願いするなどの対処法が考えられます。
ただし、他社に仲介業務を依頼する場合は、大家さんが現在の管理会社と結んでいる管理委託契約・媒介契約の内容に違反していないかの確認が必要です。
また、管理会社を変更するには、数カ月単位の時間がかかるうえ、解約手続きや新しい管理会社との管理委託契約の締結など大家さんが行うことも多くあります。
そのため、管理会社を変更する前に、現状で対応する方法がないか改めて確認してみましょう。
新しい管理会社を検討するときは行っている管理業務や提案方法、強みなどを考慮し複数社を比較するようにしましょう。
1.現在の管理会社と結んでいる管理委託契約書の内容を確認する
現在の管理会社と締結している「管理委託契約書」の内容を確認しましょう。
もし、解約予告が設定されていて、大家さんからの解約予告が3カ月となっている場合は、すぐに管理移管はできません。
また、違約金が発生する場合もあります。契約内容と現在の状況を照らし合わせて確認することをおすすめします。
2.管理会社を変更する目的を明確にする
「満室にしてほしい」「ニーズに合ったリフォームを提案してほしい」など求めることを明確にすることで、管理会社を選びやすくなります。
管理会社によって提供しているサービスや強みが異なるため、ご自身のニーズに適した管理会社を見つけましょう。
また、オーナーの要望をきちんとくみ取ってもらえたり、物件に対する改善・提案を積極的にしてくれたりする管理会社は、管理の質が高いといえるでしょう。
3.現在の管理会社に解約通知をする
新しい賃貸管理会社が決まったら、現在の管理会社に解約通知をします。具体的な解約手続きは管理会社によって異なるため、確認してみましょう。
4.新しい管理会社と管理委託契約締結と引継ぎ
新しい管理会社と管理委託契約を締結します。
その後、賃貸借契約に関連する書類や管理会社で預かっている敷金、対応中のクレームなど、現在の管理会社から新しい管理会社に引継ぎが行われます。
引継ぎがうまくいかないと管理業務に支障が出るため、オーナー自身でも引継ぎの状況を確認することをおすすめします。
5.入居者に賃貸管理会社の変更を通知
賃貸管理会社が変更になったことや今後の連絡先などを入居者に通知します。
「管理会社変更のお知らせ」などの書面で通知するのが一般的です。
会社が契約して社員を入居させているケースや、親が契約して子どもが入居しているケースなど契約者と入居者が異なる場合があるので、どちらにも通知できるように手配しましょう。
1.入居者家賃の振込先を変更
入居者の家賃回収を賃貸管理会社が行っている場合、新しい管理会社の振込先を通知したり、新しく口座引き落とし手続きをしたりする必要があります。
入居者とのやり取りがうまくいかないと、家賃が予定どおり送金されなかったり、クレームに発展してしまったりする可能性がありますので、注意しましょう。
2.新旧賃貸管理会社の引継ぎがうまくいかない可能性
新旧賃貸管理会社の引継ぎがうまくいかないと、管理業務が滞る期間ができたり、入居者からのクレームに発展してしまったりする可能性がありますので、注意しましょう。
不安に感じる場合は、現在の管理会社にきちんと引継ぎをするよう伝えたり、新しい管理会社に引継ぎの進捗状況を確認したりするとよいでしょう。
賃貸経営を行うオーナのとって管理会社との連携はとても大切。
不満が募れば別の会社に変えたいと思うこともあるかもしれません。
賃貸管理会社の変更を検討する場合は「現在の管理会社への不満」と「新しい管理会社に求めること」を明確にすることから始めてみてください。
不満の内容によっては、管理会社を変更せずに解決できるかもしれません。
管理会社を変更することのメリットだけでなく注意点も踏まえた上で、検討することが大切です。
