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高額査定の罠
地元密着で長年不動産売買に携わっております、宅地建物取引士の私から、大切な資産を守るための「裏話」を少しお話しさせていただきます。
住之江区内でも「他社より300万円も高い査定が出た！」と喜んで契約したものの、数ヶ月経っても売れず、結局大幅な値下げを提案された……というご相談をよく耳にします。
その背景にあるのが、業界の闇**「囲い込み」**です。
ブログ形式で詳しく解説しましたので、ぜひ参考にしてください。
A社：2,800万円 B社：2,900万円 C社：3,500万円
「C社が一番高く売ってくれそうだ！」と飛びつきたくなりますが、実はここに地獄への入り口が潜んでいるかもしれません。
不動産業界には、わざと高い査定額で媒介契約を勝ち取り、その後物件を他社に紹介せず自社だけで抱え込む**「囲い込み」**という悪質な慣習が今も存在します。
不動産会社が相場よりわざと高い査定額を提示することを、業界用語で**「高預かり（たかあずかり）」**と呼びます。
【目的】他社よりも魅力的な価格を提示して、あなたと「専任媒介契約」を結ぶこと。
【結末】 結局その価格では売れず、数ヶ月後に「市場の反応がないので下げましょう」と大幅な値下げを提案されます。
これだけなら単なる戦略ミスですが、ここに**「囲い込み」**が加わると厄介です。
囲い込みとは、不動産会社が**「売主」と「買主」の両方から仲介手数料をもらう（両手仲介）**ために、他社からの客付けを意図的に拒否することです。
【囲い込みの手口】
あなたの物件に、別の不動産屋B社から「買いたい人がいる」と問い合わせが来る。
あなたの担当者は**「すでに商談中です」「申し込みが入りました」とうそをついて断る。**
実は商談など入っておらず、自社で買主を見つけるまで物件を隠し続ける。
本来ならもっと早く、もっと高く買ってくれる人がいたかもしれないのに、そのチャンスを勝手に握りつぶされます。
【囲い込みの手口】
あなたの物件に、別の不動産屋B社から「買いたい人がいる」と問い合わせが来る。
あなたの担当者は**「すでに商談中です」「申し込みが入りました」とうそをついて断る。**
実は商談など入っておらず、自社で買主を見つけるまで物件を隠し続ける。
本来ならもっと早く、もっと高く買ってくれる人がいたかもしれないのに、そのチャンスを勝手に握りつぶされます。
※両手取り引きとは、、、
大切な資産を守るために、以下の5つのチェックリストを必ず確認してください。
高い査定額を出してきた営業マンに、「なぜこの金額なのですか？」と聞いてみてください。
危険な回答：「このエリアは人気なので、これくらいでいけるはずです！」（根拠が主観的）
信頼できる回答：「直近3ヶ月以内に、徒歩5分圏内の類似物件が〇〇万円で成約しています」
住之江区内（南港、粉浜、北加賀屋など）でも、エリアによって相場はシビアに動いています。
希望的観測ではなく、レインズ（指定流通機構）の成約データに基づいた説明があるかどうかが分かれ目です。
物件の売り出しを依頼すると、不動産会社は「レインズ」という業者間サイトに物件を登録する義務があります。
登録されると、日本中の不動産会社があなたの物件をお客様に紹介できるようになります。
契約後、数日以内に**「登録証明書」**の原本（PDF）を提示してくる会社は、情報を広く公開している証拠です。
「日当たりが悪い」「前の道が狭い」「築年数が古い」……。
売主様にとっては耳の痛い話ですが、これらを正直に伝え、その上で「どう対策して売るか」を提案してくれる営業マンは信頼できます。
良いことしか言わない人は、契約を取ることだけが目的かもしれません。
囲い込みの恐ろしい手口は、他社から「その物件を紹介したい」という電話があっても、**「今、商談中（嘘）ですので紹介できません」**と断ってしまうことです。
これを確認する一つの手段として、知人や別の不動産屋に頼んで、購入検討者を装って問い合わせをしてもらう「覆面調査」という方法もあります。
不動産会社にとって一番美味しいのは、売主様と買主様の両方から手数料をもらう「両手仲介」です。
しかし、自社のお客様だけに紹介を絞ると、それだけ売却のチャンスを逃すことになります。
「他社のお客様も含めて、一番高く買ってくれる人を探しましょう」というスタンスの会社を選んでください。
高い査定額はあくまで**「予想」であり、売却を「保証」**するものではありません。
「いくらで売れるか」という数字の高さよりも、「どうやってその金額で売るのか」という具体的な戦略がある会社を選びましょう。
住之江区の相場を知り尽くしたベテランとして、私は常に「正直な査定」と「透明性の高い売却活動」をお約束します。
「私のマンション、本当の相場はいくら？」と不安になったら…… セカンドオピニオンとしての査定も承っております。
無理な営業は一切いたしませんので、お気軽に当社の無料相談をご利用ください。
