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土地活用
土地は、ただ持っているだけでは固定資産税のかかるマイナスの資産となります。
土地活用したいけど、、、
・空き地の使い道が思いつかない。
・空き地の活用方法を不動産会社に相談に行く時間がなくて、そのまま放置している。
・どんな活用方法が自分にピッタリなのかわからない。
なんて方は、ぜひ参考にしてみて下さい。
土地を活用するには、土地の広さや立地によって、それに見合う活用方法を考える必要があります。
また、短期で多額の収入を得るか、長期にわたって継続的に安定した収入を得るか、肝心の利益の出し方も違ってくるでしょう。
では、さまざまある土地活用方法はどのように選べばいいのでしょうか。
収益性を重視した土地活用の方法として、アパート・マンション経営やコンビニなどの店舗経営があります。
賃貸需要の弱いエリアで広い土地を所有している方であれば太陽光発電なども選択肢に入ります。
しかし、それぞれにリスクがあり、アパート・マンション経営には空室リスクが太陽光発電には日照量変化のリスクがあるため、選択されるのであればどんなリスクがあるのか調べておく必要があるでしょう。
固定資産税分の収益を得られれば十分といった方には、安定性を重視した土地活用がおすすめです。
安定性を重視した土地活用の場合、高収益はあまり期待できません。
コインランドリーなどは、人件費がかからず、自営で行えば管理費がかからないので高収益、安定した収益が見込めます。
また事業者に貸す場合は収益が減るものの管理の手間はゼロになり、ランニングコストがかかりません。
土地活用をするには、いずれの場合も初期費用は必要になってきます。ただ、どのような土地活用を選ぶかによって初期費用には差が出てきます。
初期費用をあまりかけずに土地活用したいといった方には初期投資額の少ない資材置き場経営や駐車場経営、とくに機械導入の要らない月極駐車場などがおすすめです。
しかし、資材置場も駐車場も建物がないため固定資産税の減税対象からは外れてしまうので節税効果を期待する方にはおすすめできません。
他にもトランクルーム経営やトレーラーハウスなどは、初期費用もかからず流動性も高いので、他の活用法にも転用しやすいので人気があります。
とりあえず活用を始めたいという方に合っている活用法です。
節税対策を重視した場合、建物が必要です。建物付きの土地活用といえば安定して高い収益性が見込めるアパート・マンション戸建などの賃貸経営です。
賃貸アパート・マンション経営は、高い収益性だけではなく、大きな節税効果が期待できることもメリットです。
更地に比べると、住宅の敷地は固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1になります。さらに、相続税の節税効果も抜群です。
賃貸用の住宅が建っていると、土地の相続税評価額は約20％減額され、さらに要件を満たせば200平米まで50％減額される制度もあります。
ただし、高額な初期費用が必要であることは忘れてはなりません。事前に資金計画をしっかり立てておくことが大切です。
土地活用の代表格とも言えるアパート・マンション経営のメリットとして挙げられるのは、家賃収入を得られるという点です。
立地によっては賃貸経営の事業計画をしっかり立てることで、高い利回りを目指すことが可能となります。
しかし、更地であれば建物を建築する必要があるため、当然のことながら初期費用としての多額の投資金額が必要となります。また、建物を適切に維持管理し、劣化を防ぐためには維持費や修繕費といった費用も必要になります。
満室に近い経営を続けることができれば、建物を建てるのにかかったお金を数年で回収できて、将来的には安定した不労収入とすることもできるため収益性を重視した土地活用方法になりますが、空室になれば家賃収入も見込めません。
空室リスクを減らすため、入居者のニーズを満たした魅力的な建築プランを見極め設計することが重要です。
収益性を重視したい方におすすめの土地活用方法になります。基本的には賃貸アパート・賃貸マンションを建てるのと同じ考え方です。
ただ、戸建賃貸の場合は、世帯数が限られている点が特徴です。小さな土地からでも始められることがメリットである一方、1家族しか貸せないため空室期間は収入がまったく得られないというデメリットがあります。
一戸建てに住みたいというファミリー層や田舎への移住希望者からの需要は多くあります。戸建て賃貸はアパートに比べ競合が少なく、住環境が良い環境に建てられれば安定した収入が得られます。
シェアハウスは1つの建物の中にリビング、キッチン、浴室、トイレなどの共用施設と個別の居室を備えた賃貸住宅です。
一部ファミリー世帯に向けたシェアハウスも存在しますが、ほとんどの物件は単身の若い世代をターゲットととし「共有」と「交流」を楽しめる住まいとして人気があります。
シェアハウスを最初から新築で建てる場合には問題ありませんが、一方で、既存の戸建て住宅やアパートをシェアハウスとする場合、寄宿舎へ用途変更をするための改修工事が必要です。用途変更をせずにシェアハウスとして利用すると、建築基準法違反となり、「脱法ハウス」と呼ばれるものに該当してしまいます。
改修が難しいと判断される場合には、建て替えることをおすすめします。
ガレージハウスとは、車庫付き住宅の一形態でありながら、1階部分にガレージを組み込んでいる住宅のこと。車やバイクなどを趣味とする人に需要が高いという特性から、居室の広さや部屋数をそれほど重要視しません。
そのため、連棟式を採用するなどして一棟の戸数を増やし、収益性を高めることも可能となります。
また、ガレージハウスは自宅利用だけでなく、車やバイクの保管・メンテナンスのためにセカンドハウスとして利用されることが多いことも特徴の1つです。
節税対策を重視したい方は検討してみるとよい土地活用の方法になります。というのも、建築基準法の規定では車庫面積が建物の延床面積の1/5以下であれば、車庫部分は建築面積から除外され、固定資産税の税額算定からも除外されるためです。
車1台分の狭い土地や傾斜のある土地も活用できます。流動性が高く、初期費用も低いのでとりあえず土地活用を始めたいという方向けの活用法です。
他にも土地活用法がなかなか決まらず、放置されている期間が長い土地をお持ちの方にもおすすめです。
月極駐車場による方法と、コインパーキング形式による方法がありますがどちらの場合も比較的安価な費用で始められて、管理にもそこまで手間がかかりません。
コインパーキング形式による方法は機械を購入するリスクを負う必要がありますが、収益を高くすることができるため、一般的には月極駐車場による方法よりコインパーキング形式の方が高い収益を得られるとされています。
月極駐車場は、機械の導入が要らないため初期費用を安くできるのに加え、将来他の業態に転換する時も簡単に転換できるというメリットがあります。
共働きが増えたことや生活環境の変化でコインランドリーの需要は高まっています。
自営した場合は設備投資としての初期費用が高く、その回収に時間がかかってしまいますが継続的に安定した収益が欲しい方にはおすすめの活用法です。
比較的狭い土地でも導入しやすいことが特徴で、現地に管理者が常駐している必要がないため手間もあまりかかりません。
しかし、単にコインランドリーを設置するだけでは利用者は増えず、周辺環境のリサーチと、周辺の価格相場を見ながらの価格調整など、運用を始めてからの経営努力が必要です。
コインランドリー経営をすることで、相続税を低く抑える小規模宅地等の特例や、設備費用の即時償却といった節税効果を期待できます。
小規模宅地等の特例は、相続時に限度面積までの部分について相続税の減額を受けられるもので、コインランドリー経営では、400平米までの部分について80%の減額と大幅な節税を受けることができます。
建物の屋根の上ではなく、空き地に発電装置を設置する方法が、「野立て」太陽光発電です。
ある程度の日あたりと送電線があれば、どこでも設置できるので、近年では定番の土地活用になりました。設置費用を回収するまでに10～15年程度かかるため、短期の土地活用には向きません。
しかし、事業用であれば20年間売電価格が固定されるため、20年先まで安定した収入を見込むことができます。
20年間売電価格が固定されることを考えれば、安定性を重視した土地活用方法と言えるでしょう。なお、太陽光発電は国が推進している背景から、補助金などの制度が充実していますが、設置される自治体によって制度の内容は異なるため、事前調査が必要です。
また、日本は自然災害に多く見舞われています。台風や地震によって地滑りや浸水が起こると太陽光発電設備も大きなダメージを受けるリスクがあることは念頭に置いておくべきでしょう。
費用をかけずに収益を得るのであれば土地そのものを貸す方法があります。
土地には固定資産税が掛かるため、単に所有しているだけでは収支としてマイナスになってしまいます。
しかし、土地を貸すことで地代収入を得られるようになり、収支をプラスに変えていくことができます。土地だけを貸すことは、アパートやマンション、戸建て住宅などを建てて貸し出すよりも、大きな収益は望めないですが、安定性を求める方にはおすすめです。
土地を貸して地代を得る方法として考えられるのは、住宅街であれば家庭菜園や畑、資材置き場としての利用です。
その他事業者や法人、個人に土地を貸して定期的な収益を得るという土地活用方法もあります。普通借地として貸したり、定期借地として貸し出したりなど、さまざまな契約方法があります。そのため、土地の貸し方や返却方法などをよく調べておくことが大切です。
土地を貸す場合：土地を貸す契約期間は最短でも10年、長ければ50年以上にもわたるため、オーナー様は長期間安定した賃料収入を得られます。
しかし、土地を貸すと借地人は自宅やアパート・マンションなどを建てるでしょう。
数十年と貸すことになるため、もしも、土地を売却もしくは活用したくなったとしても貸主都合で返還してもらうことは難しいです。
土地活用の最終手段としての活用をおすすめします。
土地を売却すれば、売却資金としてまとまったお金を得ることができ、売却後は固定資産税を支払う必要もありません。
しかし、土地活用のように継続的な収入を得ることはできません。
土地を売却すれば、売却資金としてまとまったお金を得ることができ、売却後は固定資産税を支払う必要もありません。
しかし、土地活用のように継続的な収入を得ることはできません。
土地活用法をご紹介させていただきましたが土地活用法はこれだけに収まりません。土地の大きさ、周辺地域との関係性、リスクとリターンの関係性、それぞれが異なる活用方法を自分の目的と土地のニーズに合わせて選ぶことが大切です。
土地は所有しているだけでは税金や維持費などの出費のタネでしかありません。土地活用をして土地から収益を得られるようにしたいものですが「土地を活用しよう！」と思いついたとしてもやりたいと思うだけでは事業は成功しません。
リスクや利回りに対するバランス感覚を持ち、自分に無理のない活用方法を選び、確実に土地活用を成功させましょう。
土地は所有しているだけでは税金や維持費などの出費のタネでしかありません。土地活用をして土地から収益を得られるようにしたいものですが「土地を活用しよう！」と思いついたとしてもやりたいと思うだけでは事業は成功しません。
リスクや利回りに対するバランス感覚を持ち、自分に無理のない活用方法を選び、確実に土地活用を成功させましょう。
リバード不動産では、土地活用をお考えのお客様のご要望をもとに最善の活用法を見つけるお手伝いをさせていただきます。
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